Un’area industriale dismessa dieci volte più grande dei Lanifici Rivetti è in corso di rigenerazione dentro la città di Firenze. Siamo andati a vedere come sta prendendo vita quel progetto e, come già è stato per il Museo del Tessuto di Prato, abbiamo cercato di capire quali buone pratiche può insegnarci.

Partiamo dal plastico

La Manifattura Tabacchi è un complesso immobiliare che si estende su 100.000 metri quadrati, comprendendo anche le aree esterne. É un complesso di più edifici, di diverse metrature, con diverse funzioni originarie, diverse forme e altezze. Sotto a tutta la superficie edificata, c’è un corrispondente piano interrato utile per dare servizi ai piani fuoriterra, non adatto però a parcheggi. Il complesso è stato ricostruito in un plastico che si trova in un’area dell’edificio e che è molto utile per comprenderne la vastità e complessità.

Un po’ di storia

La Manifattura Tabacchi è una proprietà dello Stato e passa nelle mani di Cassa Depositi e Prestiti dopo la chiusura nel 2002. Cassa Depositi e Prestiti nel 2016-17 vende una quota a un Fondo Pensione Inglese (Gruppo Aermont) che entra quindi nella compagine proprietaria. Determinante, per gli investitori, è stata la presenza di una metropolitana leggera con fermata “Manifattura Tabacchi”.
Nel 2017 Aermont coinvolge Agenzia Lama Impresa Sociale per un primo riuso temporaneo del cortile e comincia lo studio di un progetto di recupero complessivo.
Nel 2018 il riuso temporaneo si estende a una porzione di edificio tanto che, per renderlo possibile, si stipula con il Comune di Firenze un patto di collaborazione che riconosce l’interesse pubblico dell’edificio.
Nel marzo 2023 verrà inaugurata una prima porzione di riuso definitivo: la factory.
Le due ali al piano terra sono destinate a un uso commerciale ma gli investitori inglesi hanno posto le condizioni affinché non si tratti di insediamenti di Grande Distribuzione Organizzata (GDO) e Fast Fashion. I piani superiori sono destinati invece al terziario mentre il corpo centrale è un Polo Culturale con un bellissimo tetto giardino.

Il progetto pilota

Sono passati vent’anni dalla dismissione delle attività della Manifattura quando si decide di recuperare e riqualificare la struttura. L’iniziativa è totalmente in capo ai proprietari. Il Fondo Inglese ha l’intuizione di creare un progetto pilota all’interno del cantiere, per anticipare quel che sarà, non con semplici campagne di comunicazione, ma con un vero e proprio prototipo. Sono dunque direttamente gli inglesi che fanno scouting a Firenze e contattano Agenzia Lama che stava già gestendo l’ImpactHub aperto in un’altra zona della città.
Nell’estate del 2018, Agenzia Lama ha a disposizione solo uno dei cortili interni della struttura e qui comincia ad allestire un riuso temporaneo, con bar all’aperto, eventi musicali, animazione varia per tutta l’estate che punta a coinvolgere gli abitanti del quartiere e a far conoscere la Manifattura.

La manifattura è in periferia

L’immobile, come abbiamo constatato raggiungendolo a piedi dal centro, è piuttosto defilato e non era particolarmente conosciuto dal resto dei fiorentini. Non c’erano stati nel passato molti progetti di riqualificazione su questo spazio, a differenza di altri immobili in città che avevano attratto maggior interesse. L’attività di Agenzia Lama quindi è servita e sta servendo anche ad attirare l’attenzione della popolazione sulle potenzialità di quell’area in quanto bene comune.

La cena con gli ex dipendenti

La primissima iniziativa che Agenzia Lama mette in atto è una cena nel cortile dello stabilimento alla quale invitano tutti gli ex-dipendenti e con loro, prima di cena, fanno un giro all’interno dello stabile per poi raccogliere racconti e memorie. Di nuovo, come già al Museo del Tessuto di Prato, torna anche stavolta il tema del recupero della memoria dal basso, andando a toccare le corde emotive delle persone.

Il riuso si amplia

Tramite un contratto di comodato in essere dal 2018, l’area destinata al riuso temporaneo si amplia e vengono dati ad Agenzia Lama anche alcuni spazi al chiuso, oltre a un altro cortile. Con il supporto diretto di Manifattura Tabacchi, la joint-venture CDP-Aermont e lo studio di architettura Obic, nel giro di tre mesi Agenzia Lama ha sistemato i locali in modo che fossero abitabili, facendo interventi minimi di messa in sicurezza (impianti elettrici, servizi, pulizia..) reclutando un bar, alcune aziende e artigiani che hanno insediato i propri uffici e laboratori negli spazi dello stabile. Il bar è un locale grande, aperto tutti i giorni, molto utilizzato. Gli spazi per le aziende sono essenziali ma funzionali. Lo stabile è molto vissuto soprattutto nei mesi primaverili ed estivi, quando si può accedere all’area esterna, dove hanno allestito un giardino «terzo paesaggio», un’area skate e tavoli. Secondo quanto ci hanno raccontato, gli spazi utili già in uso sono popolari soprattutto tra gli studenti del POLIMODA (600 persone) e dell’Accademia Belle Arti (100 studenti). Per la programmazione estiva, al bar in funzione permanentemente si aggiunge un secondo bar dedicato alla movida serale. Ci rendiamo conto che il tema della ristorazione/somministrazione è focale in un processo di rigenerazione. E’ l’embrione intorno a cui costruire il più grande (o il più piccolo) dei progetti.

Quante persone frequentano oggi la Manifattura

Usando un’applicazione che sfrutta il bluetooth dei cellulari senza tracciamento, si è stati in grado di contare il numero di persone (cioè di telefonini con bluetooth attivo) che entrano nello stabile: nel 2022 sono stati 120.000 cellulari diversi, che significa un maggior numero di persone, e moltissimi passaggi perché le stesse persone ci possono tornare molte volte ma vengono di fatte contate solo una volta. Nel 2019, in periodo pre-pandemia, si erano toccate punte di 150.000 passaggi.

La mediazione con i cittadini

La mediazione con gli abitanti dello spazio e del quartiere è stata svolta da Agenzia Lama, in quanto gestore delle attività temporanee, sia da una struttura specializzata assunta direttamente dalla proprietà, che ha messo al centro l’attività di incontro e confronto con il quartiere della gestione del progetto di riqualificazione.
I parcheggi saranno tutti interrati. E’ previsto un parcheggio di 4 piani, creato ex-novo per esplicita volontà degli inglesi che hanno detto: no macchine a raso, e una buona parte di questi spazi saranno pubblici. Paradossalmente, questo è stato un altro punto su cui mediare con la popolazione, che ben felice di avere nuovi parcheggi, li voleva però comodamente a cielo aperto, magari anche perché percepiti come più sicuri di quelli interrati. L’Agenzia si trova inoltre nella difficile situazione di dover mediare tra tutti: attuali inquilini del riuso temporaneo e proprietà, che dovranno abbandonare l’attuale location per trasferirsi nella nuova factory, dove però gli affitti raddoppiano (prezzi li fa la proprietà), con la conseguenza che alcuni abbandoneranno la manifattura; amministrazione pubblica che dovrà formalmente gestire gli spazi pubblici (biblioteca, museo); abitanti del quartiere.

Il progetto di CDP e Aermont

Nel frattempo CDP e il Fondo Inglese procedono autonomamente sulla progettazione della struttura nel suo complesso, dove immaginano molteplici funzioni: una parte di factory, cioè area dove insediare laboratori, una parte pubblica dove insediare una biblioteca e un museo, una parte commerciale (no GDO e fast-fashion), una parte residenziale di target medio-basso (affitti a canone concordato), una parte residenziale di target alto (loft venduti tra i 200mila e il milione di euro), uno studentato.

Il confronto con il prototipo di Agenzia Lama impatta il progetto finale

La presenza del prototipo di Agenzia Lama è molto utile anche ai progettisti, che in corso d’opera modificano alcuni aspetti sulla base dell’esperienza in corso e del confronto con il gruppo di Agenzia Lama: per esempio gli spazi aperti, che prima erano in parte destinati a diventare cortili privati degli immobili residenziali. Sulla base dell’esperienza temporanea e del successo avuto in città, la proprietà sta considerando di lasciare pubblici e aperti i giardini in cui finora si sono svolte le attività temporanee.
A marzo verrà inaugurato un primo lotto di recupero definitivo, la parte di factory e di uffici, all’interno della quale la porzione pubblica rimarrà in capo alla gestione di Agenzia Lama.

Loft esclusivi: i pro e contro della «gentrification»

Gli abitanti del quartiere, che vedono di buon occhio, se non con entusiasmo l’attuale progetto, guardano con sospetto ai loft venduti tra i 7000 e i 9000 euro/mq (per metà già assegnati, anche se ancora in costruzione), chiedendosi: ci sarà ancora spazio per noi?
É il tema della «gentrification». Il quartiere attorno alle manifatture è popolare, molto carino, ma semplice, un vecchio complesso operaio di ex dipendenti. Il tema è ben chiaro ad Agenzia Lama che lo ha sottoposto a Aermont e CDP, convinta che, solo attirando anche quel tipo di target il progetto complessivo (laboratori artigiani, negozi di prodotti slow e biologici ecc) sarebbe stato sostenibile. Il punto è sicuramente interessante, anche perché i loft – che oscillano tra i 200mila e il milione di euro – dovrebbero essere adiacenti a un palazzo di edilizia sociale, e affacciarsi su un cortile destinato a essere molto animato per buona parte dell’anno. Si riuscirà a tenere tutto insieme o qualcosa sarà sacrificato? Questo è un aspetto molto interessante da monitorare.

Le obiezioni di Italia Nostra

Il palazzo di edilizia popolare potrebbe essere il primo a essere sottoposto revisione, perché sarà un edificio di nuova costruzione e c’è una vertenza di Italia Nostra che lo ritiene dannoso per lo skyline complessivo dell’area. Non abbiamo visto rendering, quindi difficile giudicarne l’impatto.

Il collegamento con il centro

La localizzazione della Manifattura Tabacchi è periferica rispetto alla città, ma comodamente raggiungibile già ora con un bus che porta dritto alla stazione di Santa Maria Novella in 15 minuti. Inoltre sarà attivata una nuova linea di tram che fermerà proprio all’ingresso della struttura. Pare che questo elemento di collegamento più agevole con il centro sia stato decisivo per convincere il Fondo Inglese a entrare nell’investimento. La prima cosa che Agenzia Lama ha chiesto rispetto a Biella è stato: come funzionano i collegamenti?

Lesson learnt – Che cosa abbiamo imparato

• Sono cruciali il coinvolgimento degli abitanti, il percorso di riattualizzazione della memoria ma anche la localizzazione degli spazi e la convivenza tra funzioni e target diversi.
• Ciò che può sembrare una scelta “virtuosa” può rivelarsi sorprendentemente un elemento di conflitto come insegna la storia dei parcheggi a raso vs parcheggi interrati. Esistono visioni della città diverse e percezioni che vanno mediate. Il conflitto può nascondersi nei dettagli, anche laddove non ce lo si aspetta.
• Secondo l’esperienza di Agenzia Lama il recupero di un vuoto dovrebbe puntare su due macro categorie: residenza e destinazioni sociali. All’interno dell’ultima categoria rientrano sia attività ricreative, sia culturali, sia produttive o una miscela di queste. Bisogna capire qual è il mix che può funzionare.